Проданы все лоты: в санкт-петербургских новостройках скупили последние квартиры
Категория: Полезное
В жилом доме после сдачи остаются нераспроданные квартиры – можно сказать, что это сложившаяся традиция. Для массового сегмента, куда входят классы «эконом» и «комфорт» доля непроданных слотов не превышает и десяти процентов, для домов «бизнес-класса» - двадцать, для элитного сегмента этот показатель больше пятидесяти процентов. Так было до пандемии и запуска льготной ипотеки. Сейчас ситуация кардинально изменилась.
«В домах, которые уже сданы, или готовятся к сдаче – уже почти нет свободных слотов. Приобрести здесь квартиру можно только по договору переуступки», - со слов Андрея Тетыша, занимающего пост председателя совета директоров компании «АРИН».
С ним согласна Елена Петропавловская, которая являет руководителем информационно-аналитического центра RBI: «Количество товарных запасов в уже сданных домах сильно снизилось. Из-за двух основных причин. Во-первых, объем предложений у застройщиков сейчас минимальный, т.к. новые объекты почти не возводятся. Во-вторых, люди сейчас не копят деньги, а предпочитают их вкладывать, поэтому спрос на недвижимость возрос. Так и получилось, что новостроек почти нет, а покупка квартиры в уже сданном доме выглядит более привлекательной и, главное - надежной».
Неликвидный остаток
Все же распроданы пока не все квартиры в сданных домах. По замечанию Юлии Ружицкой, состоящей на посту директора по продажам в девелоперской компании «Главстрой», обычно в новостройках «остаются» непроданными слоты, имеющие нестандартную планировку, большой метраж или построенные на первом этаже (правда такие предложения сейчас практически не встречаются).
В некоторых случаях нераспроданными бывают и вполне ликвидные квартиры, к примеру, если спрос не смог в полном объеме «охватить» предложение», - так же замечает Юлия Ружицкая.
Вместе с тем, иногда не получается продать квартиры, которые девелоперская компания вовремя не вывела в оборот. «Остаток всегда говорит о том, что стратегия продаж была выстроена неправильно. Например, на раннем этапе строительства девелопер распродал самые ликвидные квартиры, а на позднем этапе, когда повышается стоимость лотов, остались исключительно неликвидные предложения. Никто не будет покупать их по повышенной цене», - по утверждению Елизаветы Конвей, состоящей на посту одного из директоров компании Colliers.
Как замечает Елена Петропавловская, бывает так, что качественный продукт строится в неудачной локации. А девелопер в нем уверен и устанавливает не совсем адекватные цены. На деле же он ошибается – раскупают куда меньше квартир, чем ожидает застройщик.
Правда, есть такая стратегия продаж, когда компания умышленно оставляет некоторое количество весьма ликвидных лотов «на сладкое», а после реализует эти квартиры по максимально возможному ценнику. Речь идет в первую очередь о видовых квартирах, занимающих последний этаж. Их часто не вводят в продажу на ранних этапах. Конечно, бывает, что такие предложения дорожают после сдачи дома настолько, что определенный срок их никто не покупает. Однако, это лишь вопрос времени.
Когда вдвойне невыгодно
После 2017 года нереализованные лоты представляют «двойную невыгоду» для девелопера: за них приходится платить налог. Для Санкт-Петербурга он составляет один процент от стоимости кадастра.
Компаниям также приходится оформлять нераспроданные лота как собственность, а после выплачивать за них налоги. Вместе с тем, им нужно еще оплачивать коммуналку.
По словам Елизаветы Конвей, девелоперу труднее продать готовую квартиру. Когда покупатель вкладывает деньги в еще строящийся лот, ему приходится мириться с условиями застройщика. Если же он приобретает уже готовую, то может разочароваться. К примеру, фактический объект будет отличаться от того, что «нарисовано» в рендере.
Есть еще одна проблема. Бывает так, что застройщик не успевает погасить кредит, тогда лоты достаются банку в качестве компенсации. Это усложняет процесс оформления сделки.
Как продать неликвидные слоты
В конечном итоге большую часть слотов все же удается сбыть клиентам, в ход идут множество чисто маркетинговых хитростей. К примеру, различные акции, снижение цен, агрессивная реклама. «В принципе, объем финансов у большинства крупных компаний почти одинаковый. Выгодно отличиться от конкурентов можно только, если снизить цену или предоставить более качественный объект», - как замечает Андрей Тетыш. «Иногда застройщик не снижает цены, а предлагает скидки на «сопутку», к примеру, сезонные кладовые или места на подземной парковке».
Елизавета Конвей добавляет: «Всегда существует возможность предоставить более выгодную отделку, иногда она может быть даже от дизайнерского бюро. Вместе с этим можно поменять планировку квартир: объединить их или разбить на меньшие блоки. Способов множество, они работали до пандемии, а сейчас свободных квартир в сданных новостройках почти не осталось».